建て貸しとは？クリニック開業におけるメリットや契約形態を徹底解説

クリニックの新規開業において、物件選びは経営の成功を左右する重要な要素です。その選択肢の一つとして、近年注目されているのが「建て貸し（オーダーリース）」という手法です。

建て貸しでは開業医が初期費用を抑えられ、土地オーナーも長期的な安定収入を得られるという双方のメリットがあります。本記事では建て貸しの仕組みから、開業医・土地オーナー双方にとってのメリット・デメリットを詳しく解説します。

理想のクリニックを開業するための判断材料としてぜひ参考にしてください。

建て貸し（オーダーリース）とは土地と建物を一緒に貸す手法のこと

建て貸しとは土地オーナーがテナント（開業医）の要望に応じて建物を建築し、土地と建物をセットで貸し出す不動産活用の手法で「オーダーリース」とも呼ばれます。

通常、賃貸物件といえば既存の建物に入居するケースが一般的ですが、建て貸しではテナント側の希望に合わせて建物を新築するため、クリニック開業に必要な設備や動線を考慮した設計が可能になります。

一般的なテナント契約（居抜き物件）との違い

一般的なテナント契約（ビルの一室などを借りる場合や居抜き物件）と、建て貸しの違いを表にまとめました。

項目	建て貸し（オーダーリース）	一般的なテナント契約（居抜き）
建物の状態	新築	中古
契約に含まれるモノ	土地・建物	建物の一部
医療機器や備品	ゼロから揃える	前テナントの設備が残っている
初期費用	高め	安め
設計の自由度	高い	低い
契約期間	基本的に長期（最低でも10年以上が一般的）	物件によって異なる
建物外観	独自のクリニックイメージを作れる	ビルの外観に依存する

建て貸しは、戸建て開業のように理想の建物を手に入れつつ、テナント開業のように初期投資（土地・建物購入費）を抑えられるという、両者の「いいとこ取り」のような性質を持っています。

【開業医と土地オーナー別】建て貸しによるクリニック開業のメリット

建て貸しによる開業は、借り手側の医師と貸し手側の土地オーナーの双方にメリットがあります。それぞれの視点から具体的なメリットを解説します。

開業医のメリット

医師が建て貸しを選ぶ主なメリットは以下のとおりです。

• 開業費用を抑えられる
• クリニック仕様の設計が依頼できる
• 土地の取得リスクが無い
• 退去時は原状回復で済む

それぞれ解説します。

開業費用を抑えられる

建て貸しを利用する最大のメリットは、開業時の初期費用を大幅に抑えられる点です。通常、土地を購入して建物を建てる場合、土地代と建築費で数億円規模の資金が必要になります。

これに対して建て貸しでは土地と建物の費用が不要になり、敷金や礼金、保証金、医療機器の購入費用など、最小限の初期投資で開業できます。特に都市部でクリニックを開業する場合、土地や建物の購入には1億円以上かかることも珍しくありません。建て貸しであれば、初期費用は数百万円から2,000万円程度に抑えられるケースもあり、資金面でのハードルが大きく下がります。

クリニック仕様の設計が依頼できる

建て貸しでは土地オーナーに対して、クリニックの用途に合わせた設計が依頼できます。

【クリニック仕様の設計で重要なポイント】

• 診察室の数や配置
• 待合室の広さ
• バリアフリー対応
• 医療機器の設置スペース
• 各部屋に対する導線

小児科であれば広めのキッズスペースを設けたり、整形外科であればリハビリ室を広く確保したりといった、診療科目に応じた専門的な設計が実現できます。理想のクリニックを実現できるのが開業医として大きな魅力と言えるでしょう。ただし土地オーナー側にも建築費用の予算があるため、すべての要望が通るわけではありません。

土地の取得リスクが無い

土地を購入する場合、将来的な地価の変動リスクや周辺環境の変化によるリスクを負うことになりますが、建て貸しでは土地を所有しないため、これらのリスクを回避できます。万が一クリニックの経営がうまくいかなかった場合でも土地や建物を売却する必要がなく、契約を解除して退去するだけで済みます。

退去時は原状回復で済む

将来的にクリニックを閉院する場合や拡大のために移転したい場合、建て貸し物件であれば原状回復を行って退去すればよいため、比較的スムーズに撤退ができます。自己所有の土地や建物の場合、売却や解体に時間とコストがかかりますが、建て貸しならこうした負担を避けられるのもメリットです。

開業医のデメリット

建て貸しにはデメリットもいくつかあります。

• 開業までの手順が多く時間もかかる
• 長期契約を前提とした契約になる
• 立地条件が悪い可能性がある

デメリットも把握して対策を講じておきましょう。

開業までの手順が多く時間もかかる

建て貸しでは多くの手続きや手間がかかるので、開業までの準備期間が長くなる点はデメリットです。

【建て貸しの主な手順】

1. 土地探し
2. 土地オーナーとの交渉
3. 建物の設計協議
4. 賃貸借予約契約の締結
5. 建築期間
6. 開業準備（医療機器やスタッフの採用など）

一般的に、建て貸しでの開業には1年から1年半程度の期間がかかります。既存物件を借りる場合と比べると、開業までの時間が大幅に長くなるため、スケジュール管理が重要です。特に勤務医として働いている場合、退職のタイミングと開業時期の調整が難しくなることがあります。

長期契約を前提とした契約になる

建て貸しは土地オーナーが多額の建築費用を投資して建物を建てるため、通常10年以上が前提の長期契約です。短期間での解約は原則として認められず、中途解約する場合には違約金が発生します。

長期契約には安定した診療場所を確保できるというメリットもありますが、ライフスタイルの変化や経営状況の悪化には、柔軟な対応がしにくいというデメリットもあります。

立地条件が悪い可能性がある

建て貸し案件は駅前などの好立地よりも、郊外や住宅街のロードサイドなどのほうが多く、希望のエリアや立地条件に合致する物件が見つからない可能性があります。

また開業予定の診療科目によっては、集患に不向きな物件の可能性もあります。必ず診療圏調査を行って十分な患者数が見込まれるかの確認が重要です。

土地オーナーのメリット

土地オーナーにとってのメリット「相続税対策」や「安定収入につながる」という点を詳しく解説します。

相続税対策になる

土地オーナーにとって建て貸しの大きなメリットは、相続税対策になる点です。更地のまま土地を所有している場合、相続税評価額が高くなりますが、建物を建てて賃貸に出すことで土地の評価額を下げることができます。

特に「事業用定期借地権」を設定した場合、定期借地権等の価額を控除して評価されるため、さらに評価額を下げられます。

定期借地権等の目的となっている宅地の価額は、原則として、その宅地の自用地としての価額から、定期借地権等の価額を控除した金額によって評価します。 引用：国税庁「貸宅地の評価」

また、賃貸建物は借家権割合30%（全国一律）を控除して評価されるため、固定資産税評価額の70%で評価されます。

令和６年分の「借家権割合」は、全ての都道府県において「30％」と定められている 引用：国税庁「借家権割合」

土地オーナーは建て貸しを活用することで、土地と建物両方の相続税の負担を軽減できるのが魅力です。

長期契約による安定収入になる

建て貸しは長期契約が前提のため、土地オーナーは安定した賃料収入を長期間得られます。クリニックは一般的に経営が安定しており、頻繁に移転することも少ないため、空室リスクが低いというメリットもあります。10年や20年といった、長期にわたって安定した収益を確保できる点は大きな魅力です。

土地オーナーのデメリット

土地オーナー側にも、建て貸しにはいくつかのリスクやデメリットがあります。投資判断の際に考慮すべき点を解説します。

建築費用のローン返済の負担がある

建て貸しでは基本的に土地オーナーが建築費用を負担するため、通常は金融機関から借り入れを行います。特にクリニック向けの建物は医療仕様の設計が必要になるため、一般的な建物よりも建築費も高額な傾向です。賃料収入からローンを返済していくことになりますが、テナントが退去したり賃料の支払いが滞ったりするリスク、また金利上昇による負担増加も考えられます。

固定資産税などの維持コストが発生する

建物を所有することで、固定資産税や都市計画税などの税金が毎年発生します。また、建物の経年劣化に伴う修繕費用も土地オーナーの負担となることが一般的です。ただし建て貸しのメリットで紹介した「相続税評価額の軽減効果」を考慮するとトータルの税負担は抑えられます。

退去後の転用がしにくい

クリニック仕様に建てられた建物は、診察室や待合室など医療施設特有の間取りになっているため、テナントが退去したあと別の用途に転用しにくいというデメリットがあります。次のテナントもクリニックや医療関連の施設に限られる可能性が高いため、空室期間が長くなるリスクがあります。

▶不動産契約から考える低リスクなクリニック開業の全体像を見る

建て貸しにおける2種類の契約の特徴

建て貸しの契約を結ぶ際、主に「定期借家契約」と「普通借家契約」のいずれかが採用されます。ここでは、それぞれの特徴とメリット・デメリットを紹介します。

定期借家契約

定期借家契約は、あらかじめ契約期間が定められており、期間満了とともに契約が終了する契約形態です。契約期間は5年以上が一般的で、建て貸しの場合はさらに長期間になることも多いです。双方の合意があれば再契約も可能ですが、基本的に「オーナー側」のメリットが大きい契約と言えます。

オーナー側は確実に契約を終了できるので、立ち退きのトラブルを防いだり将来の土地活用などの計画を立てやすいのがメリットです。

一方でテナント側は契約期間の終了による立ち退きのリスクが生じます。また再契約時にはオーナー側から賃料の交渉（値上げ）が行われる可能性もあります。

普通借家契約

普通借家契約は正当な事由がない限り、土地オーナー側から契約更新を拒否できない契約形態です。こちらは一般的に「テナント側」のメリットが大きい契約形態です。

テナント側（医師側）はクリニックの経営が順調に続く限り（賃料を払い続けられる限り）契約も継続するので、安心してクリニックの運営ができます。

一方でオーナー側は、基本的に自身の都合で契約を終了できないため、将来的な土地活用の計画が難しく、またクリニックの閉院や移転などによる突然の空室のリスクはあります。

一般的な事業用の建て貸しでは、オーナー側の費用回収の観点から「定期借家契約」を結ばれるケースが多いです。

建て貸しにはテナントが建設費を負担するリースバック（建設協力金）の契約もある

建て貸しによる建設費用は基本的にオーナー側負担ですが「リースバック（建設協力金）」と呼ばれる「テナント側が建設費用を負担する契約」もあります。これは建物の建設費用の全額または一部を、テナント側（医師）がオーナーに無利息で預け入れ、オーナーはその資金を使って建物を建築する仕組みです。預け入れた建設協力金は、毎月の賃料から相殺する形でテナントに返還されます。

リースバック方式は、オーナー側が建築資金の調達が難しい場合や多額の借り入れをしたくない場合に選ばれます。テナント側は建設費を負担することで、月々の賃料を相場より安く設定でき、また建設協力金の回収期間が必要になるため、より長期的な契約が可能です。

この方式では、医師側にも初期段階である程度の資金力が必要となりますが、トータルのランニングコストを抑えられる可能性があります。契約時には、建設協力金の返還方法や、中途解約時の取り扱い（未返還分の扱いなど）を明確に定めておく必要があります。

特に定期借家契約の場合、契約満了時に退去を求められるリスクがありますが、テナント側は建設協力金を拠出することで、より長期の契約期間を確保できるのがメリットです。

建て貸しによるクリニック開業の流れ

建て貸しで開業する場合、一般的なテナント開業とは手順が若干異なります。主な流れは以下のとおりです。

クリニック開業までの流れ	詳細
物件（土地）探し・マッチング	土地オーナーが「建て貸し用地」として募集している案件を探したり、開業コンサルタントなどを通じて希望エリアの土地オーナーと交渉したりします。
診療圏調査・事業計画策定	その場所で集患が見込まれるか、診療圏調査を必ず行います。
設計・仕様の協議	クリニックの設計を行います。医師の要望（診察室の数、機器の配置など）を伝えて、オーナー側との建設予算とすり合わせをします。
建築工事	オーナーが建築会社と契約して着工します。
賃貸借契約の締結	建物（クリニック）が完成したあと、正式に契約を締結して鍵の引き渡しを受けます
内装工事・医療機器搬入・スタッフ採用	引き渡しのあと、医師側の負担で内装の仕上げや機器搬入、開業準備を行います。
開業	保健所や都道府県などへの届出や手続きを済ませて診療を開始します。

建て貸しでの開業は通常の賃貸物件と比べて手順が多く、時間もかかるため、余裕を持ったスケジュール管理が重要です。

クリニック開業で建て貸しを選ぶ際のポイント

建て貸しで失敗しないためにも、下記のポイントを必ず押さえておきましょう。

• 診療圏調査を必ず行う
• 契約の条件を入念に確認する
• 設計の要望がどこまで反映できるか確認する
• 開業までのスケジュールを把握する

それぞれ詳しく解説します。

診療圏調査を必ず行う

建て貸しでは、土地オーナーが所有する限られた場所から選ぶことになるため、立地条件が限定されます。そのため十分な患者数は見込まれるのか、確認するためにも「診療圏調査」が不可欠です。

【診療圏調査の主な内容】

• 周辺人口と年齢構成
• 競合クリニックの数と診療科目
• 交通アクセス(駅からの距離、バス路線、駐車場の有無)
• 商業施設や住宅地との位置関係
• 将来的な地域開発計画

特に周辺に同じ診療科目のクリニックが多い場合、十分な集患が難しくなる可能性があります。専門の調査会社や医療開業コンサルタントに依頼して、客観的なデータに基づいて判断することが重要です。

関連記事：診療圏調査の手順や注意点・簡易診断できるサービス紹介

契約の条件を入念に確認する

契約書の内容は細部まで確認しましょう。特に以下の項目はトラブルになりやすいため注意が必要です。

契約でチェックすべき項目	詳細
契約期間と更新	何年の契約か、更新は可能か
中途解約の違約金	やむを得ず閉院する場合や移転する場合のペナルティについて
賃料改定の条件	物価や地価などの変動で改定されるのか
原状回復や修繕費用の負担の範囲	建物の修繕費用をどちらが負担するのか、また退去時にどこまで原状回復をするのか
医院継承時の条件	万が一、院長に不測の事態（死亡や病気など）があった際、第三者への医院継承をオーナーが認める条項が入っているか

設計の要望がどこまで反映できるか確認する

建て貸しの大きなメリットは、クリニック仕様の設計ができる点ですが、土地オーナー側にも建築費用の予算があり、すべての要望が通るとは限りません。

また、すべての要望が通ったとしても建築費が高騰し、それが家賃に跳ね返ってくる可能性もあります。そのため優先順位をつけ、予算内で最大限の効果が出せる設計を協議することが大切です。また、建設協力金を出すことで要望を通しやすくする交渉も一つの手です。

開業までのスケジュールを把握する

建て貸しでは土地探しから建築期間、そのあとの内装工事も含めて開業までに1年から1年半程度の時間はかかると見越しておきましょう。特に勤務医として働いている場合、現在の勤務先への退職通知のタイミングや退職日と開業日の調整が重要になります。建築が遅れる可能性があることも考慮して、余裕を持ったスケジュールを組むことが大切です。

建て貸しと医院継承（M&A）におけるクリニック開業の比較

クリニックの開業方法は建て貸しのほかに「医院継承」という選択肢もあります。医院継承とは、既存のクリニックを譲り受けて開業する方法のことです。

建て貸しと医院継承の違いは下記のとおりです。

比較項目	建て貸し（新規開業）	医院継承（医業承継）
初期費用	比較的高い（内装・設備・広告費など）※土地購入よりは安い	案件による（譲渡対価が必要だが、内装・設備はそのまま使える）
開業までの期間	長め	短め
患者の引き継ぎ	なし（ゼロからの集患）	あり（既存患者を引き継げる）
立地の自由度	ある程度選べるが、オーナー次第	既存物件の場所限定
設計の自由度	高い（理想のクリニックを作れる）	低い（既存の内装・レイアウトを使用）
スタッフ	新規採用	既存スタッフを引き継げる

医院継承の最大のメリットは、既存の患者を引き継ぐため、開業直後から安定した収入が見込める点です。一方で建て貸しは集患に時間がかかるものの、自分の理想のクリニックを実現できるという魅力があります。

私たちエムステージマネジメントソリューションズでは、医院継承のご相談を承っております。建て貸しと医院継承の両方を検討したい先生は、お気軽にご相談ください。

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建て貸しでのクリニック開業に関するよくある質問

建て貸しによるクリニック開業を検討される先生から、よく寄せられる疑問や質問にお答えします。

建て貸しでクリニック開業をした場合の賃料相場は？

建て貸し物件の賃料は、一般的にオーナー側の想定利回りが5%〜10%程度になる計算で設定されます。例えば総投資額が1億円（土地代：4,000万円、建物建築費：6,000万円）で、オーナーの期待利回りが8%の場合、以下のように計算されます。

• 年間賃料：1億円 × 8% ＝ 800万円
• 月額賃料：800万円 ÷ 12ヶ月 ≒ 約67万円

この物件の建物面積が40坪（約132平米）だった場合、坪単価は以下のようになります。

坪単価：67万円 ÷ 40坪 ≒ 1万6,750円

参考までに東京23区の一般的なテナント坪単価が15,000円～30,000円/月、大阪中心部で10,000円～20,000円/月と言われています。建て貸しは開業費用を抑えられる反面、維持費の負担は重くなるため、診療圏調査を必ず行って収支のシミュレーションが重要です。

設備が壊れた場合の修繕費の負担は？

原則として建物の躯体や主要構造部（屋根、壁など）の修繕はオーナー負担、内装やテナントが持ち込んだ設備の修繕はテナント（医師）負担となります。ただし給排水設備や空調など、境界が曖昧な部分についてはトラブルになりやすいため、契約書の「修繕区分表」などで明確にしておくことが重要です。

経営がうまくいかなかった場合に解約は可能？

契約内容によりますが、建て貸しはオーナーにとっても投資回収のリスクがあるため、簡単には解約できない契約（定期借家契約など）になっていることが大半です。中途解約では一般的に、高額な違約金（残存期間の賃料相当額など）が設定されています。

まとめ｜クリニック開業は目的に合わせて建て貸しと医院継承の検討がおすすめ

建て貸しは、土地と建物をセットで借りることで、初期費用を抑えながら理想のクリニックを実現できる開業方法です。開業医にとってはクリニック仕様の建物を新築でき、土地取得のリスクを回避できるメリットがあります。一方で、開業までに時間がかかり、長期契約が前提となるため、慎重な判断が必要です。

また、早期に安定した経営を目指すのであれば、医院継承という選択肢も検討する価値があります。医院継承なら既存の患者を引き継げるため、開業直後から収入が見込めて経営リスクも軽減できます。

私たちエムステージマネジメントソリューションズでは、約1.7万件以上もの医療機関ネットワークから、先生方に合った案件のご紹介が可能です。医療経営士の資格を持ったアドバイザーが、先生の夢を実現するために全力でサポートさせていただきます。

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この記事の監修者

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本コラムは一般的な情報提供を目的としたものであり、特定の取引や個別の状況に対する税務・法務・労務・行政手続き等の専門的なアドバイスを提供するものではありません。個別案件については必ず専門家にご相談ください。