サービス付き高齢者向け住宅と住宅型有料老人ホームの違いを徹底解説【経営者視点】

高齢化が進む日本では、医療と介護の連携がますます重要になっています。医療法人が事業の多角化を検討する際、サービス付き高齢者向け住宅（サ高住）や住宅型有料老人ホームの運営は有力な選択肢の1つです。

両者は似ているようで異なる特徴を持っており、経営面でのメリット・デメリットも大きく異なります。本記事では医療法人の経営者視点から、サ高住と住宅型有料老人ホームの違いを徹底的に解説します。

サービス付き高齢者向け住宅と有料老人ホームの基本的な違い

サービス付き高齢者向け住宅と住宅型有料老人ホームは、どちらも高齢者が生活支援を受けながら暮らせる施設ですが、根拠となる法律や管轄省庁、求められる役割が異なります。まずはそれぞれの定義と基本的な特徴を理解し、両者の立ち位置の違いを把握しましょう。

サービス付き高齢者向け住宅（サ高住）とは

サービス付き高齢者向け住宅（略称：サ高住）とは、「高齢者の居住の安定確保に関する法律(高齢者住まい法)」に基づき、都道府県に登録された賃貸住宅です。

“その他の高齢者が日常生活を営むために必要な福祉サービスを提供する事業（以下「サービス付き高齢者向け住宅事業」という。）を行う者は、サービス付き高齢者向け住宅事業に係る賃貸住宅又は有料老人ホーム（以下「サービス付き高齢者向け住宅」という。）を構成する建築物ごとに、都道府県知事の登録を受けることができる。”

引用：e-Gov法令検索「高齢の居住の安定確保に関する法律 第五条」

管轄は国土交通省と厚生労働省の共管であり「施設」ではなく「住宅」としての側面が強いのが特徴です。運営事業者には入居者に対して「安否確認」と「生活相談」の2つのサービスの提供が義務付けられています。

原則として介護サービスが必要な場合は、入居者が外部の訪問介護事業者等と個別に契約して利用します。

住宅型有料老人ホームとは

住宅型有料老人ホームとは「老人福祉法」に基づいて都道府県に届け出を行う施設で、管轄は厚生労働省です。

“有料老人ホーム（老人を入居させ、入浴、排せつ若しくは食事の介護、食事の提供又はその他の日常生活上必要な便宜であつて厚生労働省令で定めるもの（以下「介護等」という。）の供与（他に委託して供与をする場合及び将来において供与をすることを約する場合を含む。第十三項を除き、以下この条において同じ。）をする事業を行う施設であつて、老人福祉施設、認知症対応型老人共同生活援助事業を行う住居その他厚生労働省令で定める施設でないものをいう。以下同じ。）を設置しようとする者は、あらかじめ、その施設を設置しようとする地の都道府県知事に、次の各号に掲げる事項を届け出なければならない。”

引用：e-Gov法令検索「老人福祉法 第二十九条」

有料老人ホームには「介護付き」「住宅型」「健康型」の3種類がありますが、住宅型有料老人ホームは、食事、介護、家事、健康管理のうち、いずれか1つ以上のサービスを提供している施設と定義されています。サ高住と同様に、介護が必要になった場合は外部の介護サービスを利用するのが一般的です。

経営視点におけるサ高住と住宅型有料老人ホームの違い

サ高住と住宅型有料老人ホームは、入居者から見ると「自由度の高い生活環境」や「外部サービスの利用」といった点で類似していますが、経営・運営側から見ると明確な違いがあります。ここでは5つのポイントで比較します。

建物や設備基準の違い

サ高住には明確な面積基準が設けられています。各居室の床面積は原則25㎡以上※が必要です。ただし、共用部分（食堂やリビングなど）が十分に確保されている場合は、18㎡以上でも認められます。

※出典：厚生労働省「高齢者向け住まいについて」

一方で住宅型有料老人ホームには、国の法令上、明確な面積基準は設定されていません。ただし、各自治体の指導指針によって、実質的な基準が設けられている場合があります。

この違いは既存の建物を活用する際に大きく影響する要素です。サ高住として開設する場合は、面積要件を満たさない居室は改修が必要になりますが、住宅型有料老人ホームであれば、より柔軟に既存建物を活用できる可能性があります。

提供サービスの違い

サ高住で必須とされるサービスは、「安否確認」と「生活相談」の2つのみです。介護が必要な入居者には、外部の訪問介護事業所や通所介護事業所のサービスを利用してもらうのが基本です。

一方で住宅型有料老人ホームは、下記いずれか1つ以上を提供する必要があります。

• 食事
• 介護
• 家事
• 健康管理

サ高住は「住まい」としての機能に安否確認等のサービスを付加したものですが、有料老人ホームは「入居者の生活支援」に重きを置いた施設といえます。なお、介護付き有料老人ホームの場合は「特定施設入居者生活介護」の指定を受けて介護サービスを提供します。

職員の配置基準の違い

サ高住では、日中の時間帯に相談員を常駐させることが義務付けられています。この相談員はケアの専門家として、医療・介護・福祉系の有資格者である必要があります。具体的には、看護師、准看護師、介護福祉士、社会福祉士、介護支援専門員などです。

住宅型有料老人ホームの職員配置基準は、自治体の指導により施設の実態に応じて設定されます。明確な全国一律の基準は無く、入居者の介護度や施設のサービス内容に応じた適切な配置が必要です。

人件費の観点からはサ高住のほうが配置基準が明確なため、コストもある程度予測しやすいといえます。

補助金制度の違い

サ高住には「サービス付き高齢者向け住宅整備事業」による補助金制度が用意されており、建設費や改修費の一部について、国や自治体から補助を受けられる可能性があります。

一方で住宅型有料老人ホームには、このような補助金や助成金制度は基本的ないため、初期投資は全額自己資金または融資でまかなう必要があります。

行政の指導監督の違い

サ高住は都道府県、政令市、または中核市への「登録」が必要です。高齢者住まい法に基づく指導監督を受けることになります。住宅型有料老人ホームも同様に都道府県、政令市、または中核市への「届出」が必要で、老人福祉法に基づいた指導監督を受けます。

どちらも同じ行政の監督下にありますが、根拠法令が異なるため、指導の重点や監査の観点が異なる点に注意しなければなりません。

有料老人ホームに該当する「サービス付き高齢者向け住宅」もある

出典：厚生労働省「特定施設入居者生活介護」

サ高住として登録をしていても、有料老人ホームに該当するケースがあります。これはサ高住でありながら、食事の提供や介護サービスを施設として行っている場合です。

老人福祉法では高齢者を入居させて、下記いずれかのサービスを提供する施設を有料老人ホームと定義しています。

【有料老人ホームに該当するサービス】

• 食事
• 介護
• 家事
• 健康管理

サ高住であっても、上記サービスを提供すれば実質的に有料老人ホームとしての要件を満たすことになります。

すでにサ高住の登録をしている場合、有料老人ホームとしての届け出は不要ですが、有料老人ホームとして老人福祉法のその他の関連条項（重要事項説明書の交付など）が適用されるため、運営実務においては両方の法令を理解しておく必要があります。

“サービス付き高齢者向け住宅のうち、食事等のサービスを供与するものは老人福祉法第）29条第1項に規定される有料老人ホームに該当します。

有料老人ホームに該当するサービス付き高齢者向け住宅は、高齢者の居住の安定確保に関する法律第23条の規定により、老人福祉法第29条第1項から第3項までの規定に基づく有料老人ホームの届出等は不要となりますが、老人福祉法のその他の条項は適用を受けます。”

出典：大阪府「サービス付き高齢者向け住宅の登録基準」

この場合、特に入居契約時に注意が必要です。サ高住としての「登録事項に関する説明書」と、有料老人ホームとしての「重要事項説明書」の両方を交付し、入居者から署名を受ける必要があります。

サ高住を運営するメリット

医療法人がサ高住を運営する場合、初期投資の負担軽減、運営コストの抑制、収益構造の安定性という3つのメリットがあります。それぞれ詳しく見ていきましょう。

初期投資の負担を抑えやすい

サ高住の大きなメリットの1つが国の補助金制度を活用できることです。「サービス付き高齢者向け住宅整備事業」では、建設費や改修費の一部について補助を受けられる可能性があります。

【補助金の内容】

新築 1/10（上限 70・120・135 万円／戸 等）

改修 1/3 （上限 195 万円／戸 等）

既設改修 1/3 （上限 10 万円／戸 等）

※出典：国土交通省

新規開設の場合、建物の建設や設備の整備には多額の資金が必要です。補助金を活用することで初期投資の負担を軽減し、事業開始のハードルを下げられる点は大きな魅力といえるでしょう。

入居者の自立度が高く運営しやすい

サ高住の入居者は、比較的元気で自立度の高い高齢者が中心です。必須サービスが安否確認と生活相談のみであるため、介護付き施設と比べてスタッフの配置基準が緩やかです。

また医療リスクも相対的に低いため、医療法人としての強みを活かしつつも、過度な医療体制を整備する必要がありません。日中の相談員配置のみで運営できるため、人件費の負担も抑えられます。

これは介護事業の経験が少ない医療法人だったとしても、参入しやすい事業形態といえるでしょう。

介護保険制度変更の影響を受けにくい

サ高住の収益の柱は賃料収入です。介護サービスは外部事業者に委ねるため、介護報酬改定の直接的な影響を受けにくいという特徴があります。

介護報酬は3年ごとに改定されており、そのたびに介護事業の収益構造が変動します。サ高住なら、この制度の改定におけるリスクも最小限です。

医療法人にとっても、本業の医療事業とは異なる収益構造の事業を持ったほうが、経営の安定化にもつながるでしょう。

サ高住を運営するデメリット

サ高住の運営には、収益面でのリスクと入居者対応の課題があります。経営判断を行う上で、これらのデメリットを理解しておく必要があります。

空室のリスクがある

サ高住は賃貸住宅としての性質が強いため、稼働率が収益に直結します。空室が発生すれば、その分の賃料収入が得られません。

周辺に競合施設が増えれば、価格や入居者の獲得競争に巻き込まれる可能性があります。また、基本サービスが安否確認と生活相談に限られるため、他の施設との差別化が難しく、賃料設定が市場相場に左右される傾向にあります。

介護度が上がると退去が必要

サ高住は自立度の高い高齢者を対象としているため、入居後に介護度が上がった場合、施設での対応が困難になることがあります。重度化した入居者への対応には、医療・介護体制の強化が必要です。

しかしサ高住の職員配置基準では、十分な対応ができない場合があり、結果として入居者に退去を依頼せざるを得ないケースも出てきます。看取りまで対応できる体制を整えている施設もありますが、多くのサ高住では対応が難しいのが現状です。

賃料収入のみでは収益性が限定的

サ高住の必須サービスは安否確認と生活相談のみのため、サービス費として徴収できる金額は限られます。賃料収入が主体となるため、介護付き有料老人ホームのように介護サービスの提供で高い収益を上げることは難しいです。

付加サービスを提供して収益を増やそうとしても、入居者の自立度が高いため需要も限定的で、結果として利益率は介護付き施設と比べて低い傾向にあります。

住宅型有料老人ホームを運営するメリット

住宅型有料老人ホームは、外部の介護サービスを柔軟に組み合わせることで、入居者の介護ニーズに応じた手厚いケアを提供できる点が強みです。ここでは住宅型有料老人ホームを運営するメリットを3つ見ていきましょう。

安定した介護保険収入が見込める

特に介護付き有料老人ホームの場合、特定施設入居者生活介護の指定を受けることで、包括報酬も得られます。これにより入居者の介護度に応じた確実な収入が見込め、長期入居によってさらに安定した収益基盤が構築できます。

この安定性は事業承継の際にも大きなメリットです。収益の予測可能性が高いため、事業価値の評価がしやすく、M&Aの際の交渉もスムーズに進みやすくなります。

住宅型有料老人ホーム自体は介護サービスを外部委託しますが、関連法人で訪問介護事業所を運営すれば、同様の収益安定効果が期待できます。

重度化しても継続入居が可能

住宅型有料老人ホームは、入居者の介護度が上がっても継続して入居できる体制を整えやすく、実際看取りまで対応している施設も多くあります。

長期入居が実現できれば入居率も安定し、空室リスクの低減につながります。また入居者やその家族の満足度も高まり、施設の評判向上にもつながるでしょう。経営の安定性という観点から、退去による空室リスクが低いことは大きなメリットです。

競合の参入リスクが低い

介護付き有料老人ホームは、総量規制の対象施設に指定されています。これは、各自治体が介護保険事業計画に基づいて施設の整備数を調整する仕組みです。

“特定施設は介護保険法上の「指定」を受けなければ事業を行うことができず、また、指定権者である都道府県等において、欠格事由や連座制、総量規制を根拠とする指定・更新の拒否が可能となっている。”

出典：厚生労働省「有料老人ホームの現状と課題について（追加資料）」

つまり新規参入には自治体の認可が必要であり、簡単には競合施設が増えません。すでに事業を運営している場合、この総量規制が参入障壁となり、競争環境が安定します。

M&Aで既存施設を取得する場合も、この参入障壁は事業価値を高める要因となります。

住宅型有料老人ホームを運営するデメリット

住宅型有料老人ホーム、特に介護付きの運営では、コスト構造、制度リスク、規制対応の3つの面で経営上の課題があります。それぞれ確認していきましょう。

人件費の負担が大きい

特に介護付き有料老人ホームの場合、厳格な職員配置基準が設けられており、一般的には入居者3人に対して職員1人以上の配置が必要です。

住宅型有料老人ホームにおいても24時間体制での運営が求められるため、夜間・休日の人員確保も必要です。看護師、介護福祉士などの有資格者の配置も義務付けられており、人件費の負担は相当なものになります。

近年の人材不足により採用難と人件費上昇が続いており、経営を圧迫する要因となっています。

介護保険制度改正の影響を受けやすい

介護保険制度は3年ごとに改定され、介護報酬の見直しによって収益が大きく変動する可能性があります。また加算要件の厳格化が進んでおり、加算を取得するための体制整備にもコストがかかります。制度改正への対応には情報収集や職員教育など、さまざまなコストが発生するでしょう。

長期的な事業計画を立てる際に、この介護保険制度の改正は不確定でネガティブな要素になります。

規制が複雑で初期投資も高額

有料老人ホームは老人福祉法に基づいた届出義務が必要です。また介護付きの場合は収益性においてメリットが高いものの、介護保険法の指定基準（人員配置や設備基準）を満たす必要があります。バリアフリー化や介護設備の整備など設備投資が大きく、規制が複雑で初期投資も高額になりがちです。

また運営中の改修も容易ではありません。入居者がいる状態での工事は、安全面や生活面での配慮が必要で、コストも時間もかかります。

サ高住・住宅型有料老人ホーム市場と医療法人の強み

高齢者住宅市場には、さまざまな事業者が参入しています。医療法人が参入する際の優位性を理解しておきましょう。

市場の主な運営元と特徴

サ高住や住宅型有料老人ホームの市場には、大きく3つのタイプの事業者が存在します。

特徴／例	不動産デベロッパー系	介護事業会社系	医療法人系
特徴	建物の開発や立地選定に強みを持っています。駅近などの好立地を確保し、質の高い建物を提供することで差別化を図っています。	介護サービスの提供ノウハウに強みがあります。長年の介護事業の経験を活かし、質の高いケアを提供しています。	医療連携の強みがあり、入居者や家族に「安心感」を提供できるのが最大の特徴です。
有名企業の例	三井不動産レジデンシャル、積水ハウス、大和ハウス工業など	SOMPOケア、ベネッセスタイルケア、ニチイ学館など	公益財団法人日産厚生会など

医療法人が参入する場合の差別化ポイント

医療法人が高齢者住宅事業に参入する最大の強みは、既存の医療基盤を活用した「医療と住まいの一体的提供」です。自院のクリニックと施設を連携させることで、入居者は継続的な診療を受けられます。

夜間や休日の急変時にも医師や看護師がバックアップできる体制があれば、入居者とその家族の安心感もよりいっそう高まるでしょう。これは、不動産系や介護系の事業者には構築が非常に難しい点ですので、医療法人ならではの優位性です。

地域で長年診療を行ってきた医療法人であれば、「あの先生の施設なら安心」という信頼から入居率向上が期待できます。さらに、施設入居者への訪問診療や訪問看護を関連法人で提供すれば、医療保険収入も含めた総合的な収益基盤を構築できます。

サ高住と住宅型有料老人ホームに関するよくある質問

ここでは、医療法人の経営者様からよく寄せられる2つの質問について回答します。事業参入や事業承継を検討する際の判断材料としてご活用ください。

経営者としてはサ高住と住宅型有料老人ホームのどちらが始めやすいですか？

初期投資を抑えたい場合は、補助金制度があり初期投資を抑えられる「サ高住」が始めやすいといえるでしょう。ただし、面積基準など厳格な要件があります。

一方で住宅型有料老人ホームは基準が緩やかで既存建物を活用しやすい反面、補助金がないというデメリットがあります。一長一短なので自己資金を考慮して、ゼロからの開設だけでなく既存施設を引き継ぐ「医院継承（医業承継）」も視野にいれるのがおすすめです。

M&Aのあとに施設の類型を変更することは可能ですか？

可能です。たとえば運営中のサ高住を買収し、そのあとに住宅型有料老人ホームへ変更することもできます。ただし、サ高住から住宅型に変更する場合、建設時に補助金を受けていると返還義務が生じる可能性がありますので注意が必要です。

まとめ｜サ高住と住宅型有料老人ホームの違いを理解して最適な開業を目指しましょう

サ高住と住宅型有料老人ホームは、それぞれターゲット層や収益モデル、法的規制が異なります。

サ高住は初期投資を抑えやすく自立度の高い層に向けた運営が可能ですが、収益性の確保に工夫が必要です。一方で住宅型有料老人ホームは、介護ニーズに応じた収益拡大が見込まれる反面、人件費や採用のリスク管理が重要になります。

医療法人としては、既存のクリニックとの連携による医療面での差別化が可能です。これは他業種の運営を主体としている法人とは優位に立てるポイントといえるでしょう。

私たちエムステージマネジメントソリューションズでは、医療法人の多角化経営や事業承継について、医療経営士の資格を持ったコンサルタントが無料でご相談を承っております。高齢者住宅事業への参入やM&Aをご検討の際は、ぜひお気軽にご相談ください。

▶医院継承・医業承継(M&A)のご相談は、エムステージ医業承継サポートにお問い合わせください。

この記事の監修者

【免責事項】
本コラムは一般的な情報提供を目的としたものであり、特定の取引や個別の状況に対する税務・法務・労務・行政手続き等の専門的なアドバイスを提供するものではありません。個別案件については必ず専門家にご相談ください。